Huis & Hypotheek

Een huis kopen of verkopen

Op tijd naar de notaris

Gaat u als koper op tijd naar de notaris, dan krijgt u een goed afgewogen advies waar u op moet letten bij de koop van een woning. Ook de verkoper doet er goed aan tijdig de notaris te raadplegen. Hij krijgt dan advies over de verplichtingen die hij tegenover de koper heeft.

Burgerlijk wetboek

Het Burgerlijk Wetboek schrijft voor dat de verkoper de verkochte zaak moet overdragen vrij van lasten en beperkingen, met uitzondering van die lasten en beperkingen die door de koper uitdrukkelijk zijn aanvaard. Het verkochte moet voldoen aan de verwachtingen van de koper. Dat is niet het geval als de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper voor normaal gebruik en op grond van de overeenkomst mag verwachten. Wel heeft de koper een onderzoeksplicht, zodat niet alle gebreken op de verkoper verhaalbaar zijn. De koper moet zelf ook opletten.

De koopakte

De koopakte of verkoopovereenkomst is een afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper. Het is belangrijk de notaris al in te schakelen voordat een koopovereenkomst wordt ondertekend. De notaris kan dan al voordat het koopcontract getekend wordt, wijzen op eventuele risico´s.

Vanaf 1 september 2003 kent de wet bij de koop van een onroerende zaak door een particulier een bedenktijd van drie dagen. Gedurende deze periode heeft de koper het recht om de gesloten koop zonder opgave van redenen te ontbinden.

Daarnaast bestaat vanaf genoemde datum de mogelijkheid om een koopovereenkomst in te schrijven bij het Kadaster. Dit heeft een vergaande beschermende werking voor de koper. Vooruitlopend op de door de notaris op te maken akte van levering kan ook de koopovereenkomst ingeschreven worden bij het Kadaster. Een aantal risico's wordt dan uitgesloten.

Zo kan er, als na het inschrijven van de koopovereenkomst beslag wordt gelegd op het te verkopen huis, toch vrij van beslag worden geleverd. Stel dat de verkoper betrokken raakt bij een faillissement, het aanvragen van surseance van betaling of dat er sprake is van onder bewindstelling van het vermogen van verkoper. Als dit gebeurt in de periode tussen het sluiten van het koopcontract en de akte van levering, levert dit voor de koper geen problemen meer op bij de levering als er sprake is van een door de notaris ingeschreven koopcontract.

De akte van levering

Deze akte wordt door de notaris opgemaakt. De beide partijen en de notaris ondertekenen de akte. De inhoud van de akte van levering moet in lijn zijn met de afspraken vastgelegd in de eerder gesloten koopovereenkomst. De eigendomsoverdracht is pas voltooid nadat de notaris een afschrift van de akte van levering heeft ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster en de Openbare Registers.

Aandachtspunten koopovereenkomst
Bij de onderhandeling over de verkoop en bij de verkoop en overdracht van woning is het zaak om aan de volgende punten aandacht te besteden:

• Is de koper bekend gemaakt met alle erfdienstbaarheden en andere bijzondere lasten en beperkingen voordat de koop tot stand komt? 
• Heeft de verkoper niet aan een derde beloofd de woning eerst aan deze derde te koop aan te bieden? 
• Moet er nog een waarde aan de eventueel over te nemen roerende zaken worden gegeven en zijn deze zaken voldoende gespecificeerd? Een op te nemen bedrag voor roerende zaken kan gunstige gevolgen hebben voor de overdrachtsbelasting maar minder gunstige gevolgen voor de inkomstenbelasting. Dit met name omdat bij een volledige financiering geen hypotheekrenteaftrek bestaat voor zover de aangegane lening is gebruikt om roerende zaken te kopen.
• Moet de koper een waarborgsom storten bij de notaris of een bankgarantie verzorgen? Is deze op tijd bij de notaris binnen? 
• Zijn er bepaalde, niet zichtbare gebreken aan de woning, waar de koper van op de hoogte gesteld moet worden? 
• Is er sprake van of kan er sprake zijn van verontreiniging? 
• Moet er een ontbindende voorwaarde in verband met financiering of het aanvragen van een woonvergunning opgenomen worden? 
• Voldoet de woning in alle opzichten aan de gerechtvaardige verwachtingen van de koper? 
• Heeft de koper aan zijn eigen onderzoeksplicht voldaan?